NOTRE position

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Cette section présente la position de notre groupe sur le projet de redéveloppement du site St-Columba (projet particulier PP-122). Notre position a évolué avec le temps, en fonction des diverses propositions soumises par les promoteurs. Nous incluons donc nos énoncés de position depuis janvier 2020 (en ordre chronologique décroissant).

JUILLET 2021 – RÉFÉRENDUM  : Votons NON au projet actuel proposé pour le redéveloppement du site St-Columba (projet particulier PP-122). Joignez vos voix à vos voisins de NDG qui disent:

  • NON à un projet qui ne respecte pas le cadre bâti et le caractère paysager de NDG! Disons NON à des maisons surdimensionnées, NON à un stationnement souterrain, NON à un ratio élevé surface bâtie/terrain, NON à la perte d’espaces verts.  
  • NON à un projet qui a des coûts environmentaux élevés ! Le garage souterrain va amener plus de voitures sur nos rues et augmenter les problèmes de circulation et de stationnement, au lieu de les atténuer  (il va inciter les nouveaux propriétaires à avoir 2 véhicules, 1 stationné dans le garage, 1 sur la rue). La rampe d’accès (entrée/sortie multiple pour 10 véhicules) mettra les piétons et les cyclistes en danger, en particulier les enfants. Des travaux majeurs d’excavation seront requis pour aménager l’énorme et profonde construction en béton sous terre et risquent d’endommager les fondations du Parish hall et des maisons centenaires voisines. Il  ne sera pas possible de faire pousser des arbres de bonne dimension en surface. Exigeons un projet plus éco-responsable !
  • NON à un projet qui va détruire notre patrimoine sans rien donner en retour à la communauté ! La démolition de l’ancienne église est presque inévitable, mais n’approuvons pas un changement de zonage pour un projet qui a si peu à offrir au point de vue architectural, environnemental et social. Ne laissons pas créer un dangereux précédent !
  • Nous sommes tous d’accord pour dire que le site de St-Columba doit être redéveloppé. En votant NON, vous ouvrez la voie à un projet amélioré, tourné vers l’avenir, respectueux de l’environnement,  bien adapté à notre quartier.
  • UNE FOIS CONSTRUIT, C’EST POUR LONGTEMPS – EXIGEONS UN MEILLEUR PROJET POUR NDG! 

15 MAI 2021 – Signer le registre signifie-t-il l’abandon du projet (et du site) pour plusieurs années encore ? Non, nous ne le croyons pas.  Nous voyons le registre comme un moyen de dernier recours pour forcer une révision du projet tel que proposé et adopté en 3ème lecture.  Oui, le projet dans sa forme actuelle sera abandonné. Toutefois, nous sommes convaincus que:

  • Le site (en particulier l’église) ne sera pas laissé dans l’état actuel pendant un autre cinq ans.
  • La révision du projet actuel n’exige pas autant d’efforts que la proposition de redéveloppement du site, qui a pris environ 3 ans (de 2018 à aujourd’hui).
  • La situation a considérablement évolué depuis 2016 et plusieurs aspects clés du projet de redéveloppement proposé font maintenant consensus :
    • la démolition de l’église, rendue inévitable vu son état de détérioration avancé ;
    • le changement d’usage pour l’ensemble du site (disparition de la vocation communautaire) ;
    • le principe de redéveloppement résidentiel  (10 unités d’habitation) ;
    • la conservation du Parish Hall et sa transformation en unités d’habitation;
    • pas de construction hors toit (mezzanines), tel que promis récemment par les promoteurs (Réf. Lettre d’engagement aux membres du Conseil d’arrondissement et versée au dossier à la  séance du Conseil du 6 avril 2021).
  • Un nouveau projet révisé peut rapidement être soumis à l’arrondissement. Les révisions à faire se situent principalement à deux (2) niveaux :
    • retrait du garage souterrain et recherche de solutions pour le stationnement (qui pourraient inclure, ou non, la vente d’unités d’habitation sans stationnement privé – voir plus bas);
    • réduction de la taille des nouvelles constructions et meilleure cohérence avec le milieu bâti.
  • Ces révisions ne devraient pas prendre plus de six mois, un an tout au plus.  

NOTRE POSITION -AVRIL-MAI 2021 – Contexte : Énoncé de position dans le cadre  du registre pour le PP-122.

Nous disons OUI à un projet de redéveloppement résidentiel sur le site de St-Columba, mais nous voulons un projet qui respecte le cadre bâti et le caractère paysager de notre quartier et un projet éco-responsable. Ce n’est pas le cas avec le projet actuel tel que proposé et adopté en 3ème lecture par le Conseil d’arrondissement le 6 avril.

NOTRE POSITION : POUR UN PROJET, OUI, MAIS PAS TEL QUE PROPOSÉ. 

  • Pour un ensemble résidentiel qui s’insère harmonieusement dans le cadre bâti :
    • des nouvelles maisons de taille similaire à celles du quartier (pas de méga-maisons surdimensionnées);
    • moins de surface bâtie, plus de terrain à l’avant et à l’arrière des habitations;
    • des alignements conformes à ceux des maisons environnantes;
    • une architecture en harmonie avec les maisons centenaires du quartier;
    • davantage de terrains verts, en avant et en arrière des habitations
    • davantage de terrains verts, en avant et en arrière des habitations.
    • le respect de l’intégrité du bâtiment patrimonial du Parish Hall : pas de garage souterrain qui fragilise ses fondations.
  • Pour la préservation de nos maisons centenaires et pour l’environnement → PAS de garage souterrain –  Le garage souterrain de 10 places proposé actuellement est une construction atypique qui n’a pas sa place dans ce sous-secteur résidentiel de NDG. Cette construction va avoir un fort impact écologique négatif et d’autres effets non désirables:
    • Conséquences environnementales : Une énorme et profonde dalle en béton sera enfouie sous le sol , laissant une forte empreinte écologique (bétonisation du site). Elle va affecter l’écoulement des eaux, avec des risques potentiels d’inondation. Il sera impossible de faire pousser des arbres matures en surface.
    • Répercussions sur les constructions centenaires environnantes : Même sans dynamitage, des travaux d’excavation majeurs seront requis pour creuser en profondeur et aménager le stationnement souterrain. Ces travaux vont générer de fortes vibrations qui vont affecter les fondations du Parish Hall (une section du garage est située sous l’extrémité sud-ouest du bâtiment) et celles des maisons centenaires voisines (fissures et autres dommages à prévoir). 
    • Risques pour la sécurité :  La rampe d’accès (entrée/sortie pour 10 véhicules) représente un danger pour la sécurité des piétons, des enfants, des cyclistes et des conducteurs automobiles, quel que soit son emplacement.
    • Effets sur le trafic : De nombreuses études ont démontré qu’ajouter des infrastructures pour des automobiles ne fait qu’augmenter la circulation et la congestion routières.Ce garage va encourager les nouveaux résidents à avoir 2 véhicules plutôt qu’un et va donc amplifier, au lieu de résoudre, les problèmes de circulation et de stationnement perçus par certains voisins.
  • D’autres options existent pour le stationnement  et il faut encourager la mobilité durable. Le quartier est bien desservi par les transports en commun et il reste des places disponibles sur le pourtour du site (détail ci-après).

Solutions de rechange pour le stationnement (en l’absence de garage souterrain)

  • Le garage souterrain a toujours fait partie des plans, depuis le premier projet particulier en 2014.  Nous avons à maintes reprises dénoncé cette construction, qui va à l’encontre des objectifs de développement durable et de mobilité urbaine.
  • Jusqu’ici les promoteurs se sont concentrés sur l’étude de scénarios pour la localisation de la rampe d’accès sur l’une des 3 rues en pourtour du site, avec les services techniques de l’arrondissement.  Si  le garage souterrain est retiré du projet (suite au registre), ils devront se recentrer sur l’examen d’options pour un stationnement en surface. 
  • Notre groupe a émis quelques suggestions, dans divers documents soumis au bureau d’arrondissement :
    • Prévoir des zones de stationnement réservé sur les 3 rues sur le pourtour du site (1 vignette de stationnement par maison).
    • Étudier une option de stationnement extérieur à l’arrière des 6 maisons situées sur l’avenue Notre-Dame-Grâce, qui pourrait être aménagé sous chaque terrasse arrière ou sous forme de « drive way » latéral. Une allée commune en gravier pourrait mener à chaque stationnement, avec en bordure une haie d’arbres ou d’arbustes, afin de verdir l’allée, amortir le bruit et rendre les espaces de stationnement moins visibles.
    • Une solution hybride : un stationnement privé extérieur en arrière des 7 nouvelles maisons et un  stationnement sur rue pour les 3 unités d’habitation du Parish Hall.
  • En bout de piste, si aucune des options étudiées n’est retenue, le stationnement sur rue demeure une solution viable et tout à fait acceptable :
    • Les études réalisées par les services techniques démontrent qu’il reste des places disponibles sur les 3 rues sur le pourtour du site, en particulier sur les avenues Notre-Dame-de-Grâce et Hingston.
    • Il est plus facile de se garer devant le Parish Hall depuis la fin des activités dans le centre communautaire.
    • Le stationnement sur rue, ou un permis de stationnement pour un véhicule par maison, offre en plus l’avantage de limiter le parc de véhicules, par rapport au  stationnement souterrain qui va au contraire encourager les nouveaux résidents à avoir deux véhicules plutôt qu’un (en hiver : un stationné dans le garage, l’autre sur rue; et en été : les deux dans la rue). 
    • Les maisons dans ce secteur de NDG se vendent à fort prix, très rapidement et souvent au dessus du prix demandé, y compris celles sans garage ni allée de stationnement (stationnement sur rue).  Les promoteurs n’auront aucune difficulté à vendre les 10 unités d’habitation, même sans garage souterrain.

NOTRE POSITION – Consultation publique PP-122- octobre 2020 – Contexte : dépliant préparé dans le cadre de la consultation publique de la Ville et distribué aux 720 maisons de la zone référendaire : Cliquer ici

NOTRE POSITION – OCTOBRE 2020 – Contexte : Suite à la 1ère lecture et adoption du projet de résolution pour le PP-122 (le 8 octobre 2020) et avant la consultation publique, nous avons envoyé un document à la Direction d’urbanisme de l’arrondissement (DAUSE) et aux élus résumant notre position en 6 points.  Voici un extrait de ce document.

  • De manière générale  : 
    • Nous ne cherchons plus à lutter pour sauver l’église de la démolition, comme nous l’avons fait il y a 4 ans. Tout le voisinage (y compris notre groupe) veut mettre un terme à des années d’inoccupation, de manque d’entretien et de détérioration de cet édifice.
    • Nous accueillons favorablement le projet de remplacement proposé (usage résidentiel).
    • Nous saluons la décision de la Ville de conserver le Parish hall (centre communautaire) et d’amener le propriétaire à proposer des plans pour sa transformation.
    • Nous avons des réserves et souhaitons des changements et des améliorations au niveau de certains aspects du projet qui nous préoccupent, notamment : les mezzanines (3e étage) sur le toit du Parish Hall (nous sommes contre); le stationnement souterrain (nous interrogeons sa pertinence); nous voulons plus d’espaces verts et une insertion plus harmonieuse des nouvelles habitations dans le cadre bâti.  
  • De manière plus précise, voici nos principales réserves et préoccupations autour du projet –  en 6 points : 
    1. Mezzanines (3e étage) sur le Parish Hall : nous sommes CONTRE
  • Cette construction hors toit va : 
    • dénaturer un bâtiment patrimonial
    • détruire l’harmonie de la façade et défigurer le bâtiment de façon irréversible
    • être visible de la rue, des maisons d’en face et des maisons voisines
    • accorder des vues plongeantes chez les voisins (possiblement illégales)
    • nécessiter des travaux majeurs pour refaire la structure du toit
    • ajouter un volume et un poids additionnels, qui  risquent de fragiliser les fondations de ce bâtiment centenaire
    • ajouter un 3e étage habité non conforme aux habitations du voisinage.

2. Garage souterrain avec 10 places de stationnement : est-ce vraiment justifié ?

  • Nous questionnons la PERTINENCE d’une telle construction  :
    • Le quartier est bien desservi par les transports en commun.
    • Il y a de la place pour se garer sur la rue, surtout depuis la fin des activités au centre communautaire.
    • Des travaux d’excavation majeurs (possible dynamitage) seront requis : quel impact auront-ils sur les fondations du  Parish Hall et sur  les maisons centenaires voisines ?
    • Une énorme et profonde dalle de béton sera construite sous le sol, occupant près de la moitié de la superficie du site.
    • Cette dalle va augmenter l’empreinte écologique. Elle  va affecter l’écoulement des eaux et risque d’occasionner un problème de ruissellement.
    • Il ne sera pas possible de faire pousser de grands arbres au-dessus (le  »toit végétal » projeté n’est pas réaliste).
    • La rampe d’accès (entrées/sorties multiples).représente un danger pour la sécurité des piétons et des enfants jouant sur le trottoir 
    • C’est une construction atypique (stationnement souterrain multi-véhicules) dans le quartier.

3. Espaces verts 

  • Nous sommes POUR la préservation du caractère « îlot de verdure » que procurent l’église et sa butte. Nous souhaitons que des améliorations soient apportées aux plans actuels :
    • Augmenter la surface allouée aux espaces verts, en avant et en arrière des maisons.
    • Protéger les arbres actuels sur le site.
    • Faire pousser d’autres arbres de bonne taille, ce qui ne sera pas possible avec la petite surface prévue pour les cours arrière et l’énorme dalle de béton en sous-sol (garage souterrain).
  • Le  »plan de verdissement » proposé pour le site ne tient pas la route avec les alignements et le stationnement souterrain prévus actuellement.

4- Intégration dans le cadre bâti

  • Nous sommes POUR une insertion plus harmonieuse du projet dans le cadre bâti et CONTRE la « bétonisation » du site. Nous voulons que des améliorations soient apportées au niveau de : la densité de construction, la taille des maisons, la hauteur, les alignements et le style architectural.
  • Densité de construction – Les plans actuels doivent être modifiés pour :
    • Réduire l’empreinte au sol des nouvelles habitations (taux d’implantation envisagé : 48% en juin 2020; 43% en janvier 2020)
    • Respecter le coefficient d’emprise au sol (ratio surface bâtie/surface totale de la propriété) des maisons du quartier (~35%).
  • Taille / volume des maisons  : 
    • Construire des maisons de taille et volume similaires à ceux du quartier (~85 m2, 2 étages et sous-sol). Présentement, les nouvelles constructions sont surdimensionnées.
  • Hauteur :
    • L’ajout d’une mezzanine signifie dans les faits, un 3e étage et une hauteur indue du Parish hall sur l’avenue Hingston.
    • Toutes les habitations sur le site devraient respecter les règlements qui s’appliquent dans ce secteur significatif de NDG : maximum  2 étages.
    • Aucune dérogation ne devrait être permise pour le Parish hall.
  • Alignements :
    • L’alignement avant des maisons sur Notre-Dame-de-Grâce devrait être fait selon les autres maisons ayant façade sur Notre-Dame-de-Grâce, à l’ouest de Beaconsfield (et non pas en fonction du côté de la dernière maison sur  Beaconsfield).
    • Les constructions devraient être plus en retrait par rapport à la rue. Ce plus grand dégagement avant sera davantage en harmonie avec les maisons du voisinage et permettra plus de surface verte.
    • L’alignement arrière des trois habitations dans le centre communautaire doit respecter celui des maisons connexes, ce qui n’est pas le cas présentement.
  • Harmonie architecturale :
    • Style : tout en ne copiant pas le style du début du 20e siècle, il devrait être possible de donner un style architectural contemporain qui ne détonne pas avec le bâti du quartier.
  • En conclusion, nous voulons un projet qui va se fondre dans l’habitat environnant. Ce  n’est pas le cas avec les plans actuellement proposés.

5- Mixité sociale 

  • Hausse de taxes : Les nouvelles maisons  coûteront au moins 50% de plus que celles du quartier. Cela va occasionner une pression à la hausse sur l’évaluation foncière et, conséquemment,  sur les taxes des maisons existantes. Des  résidents de longue date pourraient être forcés d’abandonner ce quartier s’ils n’ont plus les moyens de défrayer ces dépenses additionnelles.
  • La construction de maisons de plus petite dimension, similaires à celles du voisinage, contribuerait à atténuer en partie ce problème.
  • Contribution au logement social : Il faudrait prévoir une contribution de l’ordre de 175 000 $  (plutôt que 92 000$) pour un projet de l’envergure envisagée.  Réf. Ville de Montréal, Règlement pour une métropole mixte, page 19.
  • Logement abordable : Les trois (3) habitations prévues dans le Parish hall pourraient être offertes en tant que logements abordables pour des familles moins nanties.

6.      Compensation pour la disparition d’un site à vocation socio-communautaire

  • La perte d’un espace communautaire significatif pour des générations de résidents du quartier, devrait selon nous être compensée par l’incorporation d’un élément qui permettrait de perpétuer l’usage socio-communautaire. Par exemple, les promoteurs pourraient prévoir un emplacement sur le site pour aménager un petit jardin public, ou un jardin communautaire, qui serait accessible aux résidents du voisinage.

NOTRE POSITION – août 2020  – Contexte : Suite à la présentation d’une nouvelle proposition pour le redéveloppement du site St-Columba au Comité consultatif d’urbanisme (CCU) en juin 2020 (proposition qui conservait le Parish hall pour le transformer en unités d’habitation), nous avons envoyé un document à la Direction de l’urbanisme (DAUSE) et aux élus résumant nos positions et préoccupations relatives à la nouvelle mouture du projet envisagé.

Pour consulter ce document : Cliquer ici. 

NOTRE POSITION – janvier 2020 : CONTRE la démolition du centre communautaire (Parish hall) – Contexte : Suite à la présentation du nouveau projet de redéveloppement du site St-Columba au Comité consultatif d’urbanisme (CCU)  le 15  janvier 2020 – proposition qui impliquait de raser le site au complet (i.e. les deux bâtiments : église et centre communautaire) pour construire 10 nouvelles habitations, nous avons envoyé un document à la Direction de l’urbanisme (DAUSE) et aux élus afin d’exprimer notre vive opposition à la démolition du Parish hall.

Pour consulter ce document : Cliquer ici . Voici ce que nous avions écrit en conclusion  (Réf. page 3 /3) : 

  • «Nous ne comprenons pas pourquoi le bureau d’arrondissement et le CCU laissent même entrevoir au propriétaire la possibilité de raser le centre communautaire et le remplacer par trois habitations neuves (et de déposer une demande d’étude à cet effet).
  • C’est un bâtiment historique, prisé dans le voisinage, de belle facture architecturale et dont le gabarit, en plus, se prête bien à une division et un aménagement en deux (grandes) ou trois unités d’habitation (appartements ou condos urbains).
  • Depuis le début de notre mobilisation pour St-Columba, nous militons pour une réutilisation des deux bâtiments (église et centre communautaire), dans une perspective de sauvegarde du patrimoine bâti et du cachet paysager de notre quartier, de recyclage et de développement durable.
  • Il existe plusieurs exemples réussis de transformation de bâtiments religieux, y compris à des fins résidentielles – nous continuons à mettre des liens sur notre blogue à cet effet.
  • Nous aurions souhaité voir une partie des bâtiments de St-Columba réutilisés à des fins communautaires. A  l’évidence, le propriétaire/promoteur n’a plus aucun intérêt envers cette formule et veut maintenant convertir le site entier à des fins résidentielles.
  • L’état de détérioration avancé de l’église et son inoccupation depuis huit (8) ans nous font craindre le pire en termes de possibles réutilisations de l’édifice. Toutefois, en ce qui concerne le centre communautaire, en bien meilleur état et vacant depuis seulement trois ans, il est certainement possible d’y aménager deux ou trois unités d’habitation, en réutilisant les structures actuelles et en préservant et en exploitant les éléments architecturaux de la façade, quitte à faire des agrandissements vers l’arrière du bâtiment, qui, lui, a subi plusieurs transformations au fil des ans.
  • Aménager des condos ou appartements dans d’anciens lieux de culte est devenu très tendance dans
  • le marché immobilier, comme en témoignent deux récents articles dont nous avons ajouté les liens sur notre blogue : Habiter un lieu de culte. Valérie Simard, La Presse+, 18 janvier 2020 ; et D’église à condo : 4 impressionnants projets de reconversion à Montréal. Montréal Guide Condo, janvier 2010.
  • Comme nous l’avons suggéré à maintes et maintes reprises, les co-propriétaires et l’architecte actuel devraient travailler avec des designers et des architectes spécialisés en rénovation et transformation de bâtiments anciens, de manière à aboutir avec un projet résidentiel harmonieux, qui conjugue passé et présent. Là, il s’agirait d’un projet véritablement exceptionnel.
  • Dans l’immédiat, nous ne sommes pas intéressés par la couleur de la maçonnerie, ni par l’emplacement d’une rampe d’accès pour un (hypothétique) garage souterrain dont la pertinence (et les impacts) restent à démontrer, ni par le nombre d’arbres épargnés ou ajoutés sur le site.
  • Ce que nous voulons à tout prix, c’est éviter la démolition du centre communautaire et le voir rénové et réutilisé, y compris à des fins résidentielles.`» (Document envoyé à la DAUSE, janvier 2020)